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文：园长 近期，广州发布了2023年土地蓝皮书，蓝皮书的重大意义，是看懂政府的待出让土地储备，策略和进度，来找到未来城市发展的重点区域。 我们来看看2021-2023年番禺的楼市土储以及近两年出让情况。
2021年，番禺公布的土储出让计划是58宗，其中35宗商服9宗住宅，14宗其他用地。2022年，番禺土地出让计划是30宗，其中20宗商服，5宗住宅，5宗其他。2023年，番禺土地出让计划19宗，其中1宗商服，18宗住宅用地。可以看到，2021-2023，番禺政府的预备土地出让计划数量一直在减少，而且真正拿出来拍卖的土地，其实也并不算多，拍出去的更不多--2021-2022年，整个番禺，拍地住宅9块，商业4块。 但2023年的供地蓝皮书，番禺一举蹦到广州各区住宅供地第一，商业用地大幅缩减到1块。
这说明2件事，产业，没那么好搞，而番禺政府，也有经济压力。故而，产业可能比我们希望的要慢一些，番禺会围绕现有的概念区域继续猥琐发育。 历年番禺土储地块位置，以及番禺的产业发展板块，能看出政府的产业规划进度。 2021年番禺的土地出让计划-集中在南站-创新城 2022年土储计划出让重点是南站-大学城 2023年的蓝皮书中，宅地一下到了18总，计划出让地块除了南站，创新城，万博，市桥都有份。 我们再来看看已收储地块的明细和位置。 这些地块位置非常明确，要么是围绕横向中轴南大干线的产业新城概念板块，要么是纵向中轴番禺大道的老城成熟板块。 我们再看看各版块的土地开发状况。 万博---成熟产住新城状态 番禺广场区府--成熟旧城状态 大石沙溪----待城更旧村旧城状态 南站---正开发产业新城状态 亚运城---开发中居住新城状态 创新城大学城二期--开发中产学新城状态 从政府的规划，番禺的土储，目前推进的产业新城，城更的进度看，番禺，也是明牌了。 番禺大道是番禺发展的老中轴，这个主干道上串联了早前的华南板块（如今万博长隆）和市桥番禺广场，如今，番禺的中轴发展是南大干线。 南大干线上串联的南站，汉溪万博长隆 创新城大学城以及汽车城板块，都是番禺的新城和待开发新城，且这些板块与海珠天河黄埔等区域都规划有强互联交通，未来发展一定是番禺的头一批。
记住，以万博汉溪长隆CBD为龙头，南大干线的东翼西翼格局----南站（西翼）创新城汽车城（东翼）。目前，东翼的开发占比更强一些，毕竟这边有大学城和汽车城，西翼只有南站。 创新城是产学新城，近大学城和琶洲，配套和城市面貌改善后，发展的速度会快于需要自己勤劳发育的南站，但南站产业成型后，长线也可能也许大概追一追创新城。 南大干线省的东翼端，妇幼和市新路段已经开通，我们看看南大干线开通区域的面貌。 下面是越秀大学星汇城门前，颜值和规划，南大干线是妥妥番禺交通一哥。 东翼是越秀的天下，附近楼盘有越大星越大和星汇文玺和越秀创新城新地块。
越秀星汇文玺左华工右暨大，目前在售建面约94-117平3-4房，准现楼，单价4.1万/平。
越秀大学星汇城与4号线新造站直线距离约700米，4站琶洲。主推建面约88-125平3-4房，户户朝南。配建3.6万方社区公园+建面约8000方十字商业街区，在售单价约4.5万/平。
越秀大学和樾府
与4号线新造站直线距离约700米，地块总容积率仅0.9，配建约90万平中央公园，主推建面约110-175平四房，板楼设计，配建九年一贯制学校。
越秀兴业大道南项目暂未露面的越秀新盘，体量大，建面约22万平，配套全，幼儿园、小学、初高中全都有，预计未来也是个热门的项目。 再看看东西翼的新城开发状况。 东翼的大学城-创新城板块的罗边村拆迁进度很好，今年又增加了永大地块的土储，城市更新的连片面积和速度，是番禺比较快的。 西翼板块----南站的区域更新也在推进，不过南站属于独立发育，跟周边的连片城市感弱于创新城。 而从交通和地段情况来说，东翼的创新城，园长认为跟新广的联系会更深，而西翼的南站，与老城的连接会更紧密。 番禺发展已经是明牌，番禺最好的区域和地块也逐渐露出水面，
现在买入番禺，只要选对，可以半永久躺平了---跟荔湾黄埔一样，你以后在区域内，不用折腾置换。和樾府，新世界耀胜尊府，万博商业地块，核心CBD，买入可躺平。 瑞麓府，本地用户土豪用户可躺平，越大和，长线收获价值回报。 越秀大学星汇城，预算不够中产摩托博SUV首选，是4万+番禺诸盘中回报最高最快的，也是园长在4万+中的最优选楼盘--简单来说，这个价格，我会选他。 星瀚，珠西老广的的学位网红盘，星寰，南站板块未来的新贵喜好盘，这两个盘目前都是3万5+，对于老广同学来说，是可以选择的新版块。 亚运城则面临亚运大道沿线新开地块和汽车城板块的冲击，未来在新房市场会逐渐没落，目前如果是琶洲金融城工作同学，园长更建议选择汽车城板块---这个区域有新能源风口的加持，比亚运城的睡城未来要有机会一些。 以上。
关键词：
土地出让
番禺大道
