COCO Par出租率超90%,星盛商业2022年净利仍下降16.5%

读创2023-04-07 12:04:40

读创/深圳商报记者 黄磊


(资料图片仅供参考)

谈起COCOPark,不少深圳人印象深刻。它是深圳人较为热衷的购物中心,也是不少外地人到深圳必打卡的商场之一,因地处深圳福田CBD的核心地段及带有“中国首个公园情景式购物中心”的光环,星河COCOPark多年来人气不减。

位于深圳福田的星河COCOPark不定时举办娱乐活动,以招揽人气。

3月30 日,COCOPark购物中心运营商星盛商业 ( 06668.HK ) 发布 2022 年业绩公告。公告显示,星盛商业2022年度总收入5.619亿元,比去年下降约1.8%,毛利约为人民币3.13亿元,同比下降5.3%,毛利率约55.7%,同比下降2个百分点,核心归母净利润约人民币1.99亿元,同比增长约6.0%,属母公司净利润1.54亿元,同比下降16.57%,基本每股收益为0.15元。

公告提及,作为轻资产商管企业,集团现金充足,在手现金约12.7亿元,净现比1.05。董事会建议派付2022年度的末期股息每股普通股0.07港元,计入2022年中期股息每股普通股0.035港元,全年派息期为每股普通股0.105港元。

星盛商业业务主要有三种模式,委托管理服务模式、品牌及管理输出服务模式、整租服务模式。不难看出,星盛商业轻资产运营目标清晰作为纯商管企业,毛利率依然是衡量商管企业能力的重要指标,而星盛商业2022年的毛利及毛利率出现了下滑。报告期内,星盛商业毛利录得3.13亿元,同比下降5.3%;毛利率则为55.7%,同比下滑2个百分点。

对比财务数据可以发现,毛利率的下滑主要是受品牌及管理输出服务部分收入占比减少,及整租项目毛利率受疫情影响及新开业项目影响有所下降所致。

不同运营模式下的毛利率差异明显。细分来看,最“吃香”的就是品牌及管理输出服务模式,集团毋须注入大量资金及人力资源,与其余两个模式相比,毛利率一般较高及促进本集团的快速地域扩展。但2022年仅有委托管理服务业务毛利率实现了同比增长约8.5%,其余两大业务的毛利率均呈现下降趋势,而整租服务的毛利率下降幅度最大,达到了26.3%。

财报解释,主要由于受房地产市场的影响,咨询项目减少了19个,前期顾问咨询服务项目数量减少。毛利下降有一部分原因是疫情期间给予商户的租金减免措施,以及嘉兴星河COCO City新开业给予商户一定的经营免租期,但租赁成本维持一致,使得毛利率下降。

三大业务模式不同的毛利率能力,实际上也说明了不同业务模式需要面对的风险,就商管企业最为核心的轻资产模式来看,星盛商业目前三种模式中,整租服务的风险最大,不仅需要承担管理商用物业的运营成本,还需要定期向业主支付租金。在商业环境不明朗情况下,企业会承担较大的成本压力。

财报还显示,COCO Park 、COCO City 和 iCO三大品牌商场的出租率均超90%,COCO Park出租率最高达96%。项目整体的出租率为92.5%,同比2021年下滑1.5个百分点。出租率的下滑与去年受疫情影响有较大关联,大环境之下去年大部分商业地产企业的出租率都有不同幅度的下降。

2023年,业务如何进一步提升,集团管理层在财报中表示,2023年将针对“运营年”的打造,强调品质和效率双重提升,实现本集团的高质量发展; 坚持长期主义,打造“运营年”,同时将大力推进首进品牌和创新业态的引入,达到出租率不低于95%的目标;同时坚持效率优先,做好有质量开业,并进一步对第一、二梯队城市进行优化梳理,继续打造城市标杆项目。

4月6日收盘,星盛商业(06668.HK)报收1.68港元,小幅上涨0.6%,成交量3.30万股,总市值17.12亿元。

审读:谭录岗

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