智通财经网2023-05-15 10:11:12
本文来自微信公众号“中达研究”，原标题《【中达研究|周报】基数影响环比大幅回升，区域政策调整稳步推进》。
报告要点
数据要点：
(相关资料图)
本周，42个主要城市新房成交面积环比上升85%，2023年累计成交面积同比上升13%。其中一线环比上升较多城市为北京、深圳，分别环比上升251%、136%。一、二线城市累计成交面积同比分别上升29%、15%，三线城市累计成交面积同比下降0.1%。2023年累计交易量下降较多城市包括芜湖、莆田、宝鸡，分别下降38%、27%、21%。
截至5月12日，13个主要城市可售面积(库存)环比下降0.3%;平均去化周期16.1个月，环比下降1%。莆田和广州去化周期环比下降较多，分别下降10%和10%，去化周期分别由上期的39.6个月和16.5个月变动至35.8月和14.9个月。
本周，15个主要城市二手房交易建面上升200%。其中环比下降较多城市为深圳、苏州，分别环比上升292%、270%。2023年累计成交面积同比上升71%。2023年累计同比下降较多城市为宝鸡，同比下降24%。
本周观点：
本周，受上周成交基数较小影响，新房及二手房成交面积环比皆大幅回升。新房成交方面，在北京、深圳成交环比增速较快的影响下，一线城市新房成交环比上升101%;城市区域上，西部区域成交表现较好，成交面积环比上升176%，其中成都、南宁成交环比上升较多，分别成交环比上升212%、136%。二手房成交方面，重点关注的15个城市成交环比增速悉数回正，其中深圳、苏州等地成交环比回升较快，带动重点城市二手房成交面积环比上升200%。
库存方面，在销售回升的带动下，本周，重点城市去化周期环比有所回落。一线城市中，广州、深圳去化周期下降较多，分别环比下降10%、8%，带动一线城市去化周期环比下降3%;莆田、苏州等地去化周期亦有所下滑，共同带动重点城市去化周期环比下降1%。
投资建议:
公积金政策持续高频，区域政策调整较前期更加细化。近期政策延续了前期因城施策的路线：1)公积金政策持续高频，贵州、漳州等地继续上调最高贷款额度，银川支持公积金支付首付款、石家庄提高了公积金提取额度及频次，有望持续推动商品房市场回升。2)地方提升购房需求，赣州崇义县发放房票安置、宁德全面放宽限购政策，叠加住房贷款可贷额度上调、购房补贴等政策，或可为住房市场提供一定支撑。3)二手房“带押过户”持续落地，深圳发布带押过户登记指引，宁波、长春推广二手房带押过户模式等，或进一步降低二手房交易成本、提高其交易效率。同时，部分城市调整范围相较于之前更加细化，如绍兴优化项目预售资金监管仅落地越城区及滨海新区、郑州契税补贴仅适用于高新区内等，部分区域住房需求的释放或仍需政策的进一步支持，需求端仍有一定的改善空间，后续政策端或继续发力。维持行业“强于大市”评级。
风险提示：调控政策存不确定性;公司销售结算或出现波动。
报告正文
1. 行业表现
1.1 地产开发行业表现
本周，景瑞控股、中国新城镇、银城国际控股本周涨幅居前。绿景中国、中国海外宏洋集团、嘉里建设年初至今涨幅居前。
图 1：景瑞控股、中国新城镇、银城国际控股本周涨幅居前
数据来源：Wind，中达证券研究
图 2：绿景中国、中国海外宏洋集团、嘉里建设年初至今涨幅居前
数据来源：Wind，中达证券研究
图 3：融创中国、万科企业、碧桂园本周换手率居前
数据来源：Wind，中达证券研究
1.2 物业管理行业表现
本周，浦江中国、和泓服务、第一服务控股本周涨幅居前。滨江服务、越秀服务、中海物业年初至今涨幅居前。
图 4：浦江中国、和泓服务、第一服务控股本周涨幅居前
数据来源：Wind，中达证券研究
图 5：滨江服务、越秀服务、中海物业年初至今涨幅居前
数据来源：Wind, 中达证券研究
图 6：保利物业、碧桂园服务、世茂服务本周换手率居前
数据来源：Wind, 中达证券研究
2. 主要城市成交表现
2.1 新房成交数据
表 1：主要城市交易量情况，本周新房成交环比回升
数据来源：各地房管局，中达证券研究;注：数据截至2023/5/12
表 2：主要城市新房库存与去化周期情况，本周主要城市平均去化周期约16.1个月
数据来源：各地房管局，中达证券研究;注：数据截至2023/5/12;平均环比及平均同比为各城市变动平均值
2.2 二手房成交及价格数据
表 3：主要城市二手房成交量情况，扬州本年至今涨幅较大
数据来源：各地房管局，中达证券研究;注：数据截至2023/5/12
图 7：二手房挂牌出售价格指数近期有所回升
数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/5/7
图 8：一线城市二手房价格指数有所上升
数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/5/7
图 9：二线城市二手房价格指数有所回升
数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/5/7
图 10：三线城市二手房价格指数有所上升
数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/5/7
图 11：四线城市二手房价格指数有所上升
数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/5/7
3. 重要政策及动态
3.1 本周重要行业政策与新闻
表 4：本周要闻：郑州试行提取公积金支付购房首付款;深圳发布“带押过户”登记申办指引
数据来源：Wind，政府网站，中达证券研究
3.2 本周重点公司新闻及公告
表 5：本周公司动态：碧桂园分别成功发行规模为人民币8亿元、9亿元2023年度第一期、第二期中票
数据来源：Wind，公司公告，中达证券研究
3.3 重点公司4月销售情况一览
表 6：2023年前4月，保利置业集团、越秀地产等累计销售额增速居前
数据来源：Wind，公司公告，中达证券研究
风险提示：
1.行业调控及融资政策或存在一定不确定性，影响上市公司销售业绩;
2.宏观经济波动可能对行业内企业经营造成一定影响。
关键词：
